Зарегулировали до остановки

В сфере долевого строительства в Приморье царит стагнация. Причина – чрезмерная зарегулированность и боязнь чиновников говорить «да» бизнесу, считают сопредседатели ПРО ООО «Деловая Россия» Андрей Чайка и Эдуард Портнов.

Последние нововведения в российском законодательстве, связанные с разрастающейся отчетностью для контролирующих органов, со страхованием ответственности застройщика, с новым порядком регистрации объекта в Федеральной службе государственной регистрации (ФРС), с земельными аукционами по приобретению участка под строительство на практике вместо улучшения ситуации на региональном рынке долевого строительства привели к его стагнации. Параличу отрасли также способствует неумение либо нежелание чиновников реально помогать бизнесу. Такую точку зрения высказали два сопредседателя Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» — Андрей Чайка и Эдуард Портнов.

По мнению сопредседателя Андрея Чайки, все, что в последнее время делается в отечественной строительной отрасли и «идеологически» направлено на защиту дольщиков, парадоксальным образом на деле приводит к постепенному прекращению жилищного строительства, уходу легальных строительных компаний в теневой сектор в области индивидуального коттеджного строительства (и это — в лучшем случае), а то и к полному прекращению своей деятельности.

– С моей точки зрения, все нововведения, связанные с отчетностью для контролирующих организаций, страхованием ответственности застройщика, с регистрацией в ФРС и т.д. сегодня сказываются негативно на развитии долевого строительства в Приморье, — сказал собеседник агентства. — Да вот хотя бы возьмем вопрос ценообразования за 1 кв. метр жилья. На сегодняшний день новшества, о которых идет речь, требуют от строительных компаний-застройщиков содержания определенного штата, несения определенных расходов, как подготовительного характера, так и на этапах строительства и сдачи объекта. По моим оценкам, все это в конечном итоге выливается примерно в 100 тысяч рублей дополнительных расходов на одну «усредненную» квартиру. А если строительство сопровождается еще и всевозможными штрафами за нарушения, вытекающие из подобных требований, то эта сумма соответствующим образом увеличивается.

Как отметил Андрей Чайка, ситуация на нынешнем рынке долевого строительства, конечно же, обсуждается в Приморском региональном отделении Общероссийской общественной организации «Деловая Россия».

— С моей точки зрения, понятие обязательного страхования застройщика подразумевает монополию страховых организаций, которые, на поверку, вовсе не всегда соблюдают закон. Нечто подобное мы с вами прекрасно наблюдаем на примере обязательного медицинского страхования: когда взносы делаются, а получение услуг зачастую бывает проблематичным. Боюсь, то же самое будет и со страхованием в строительстве, — поделился своими опасениями Андрей Чайка. — По нашему мнению, выбор здесь должен делать только дольщик. Если дольщик считает, что ему нужно этот риск застраховать, то пусть он это делает. Если он считает обратное, то пусть не страхует. Ведь в конечном счете, это все равно будет и его расходами. Но тут некий нонсенс заключается еще и в том, что если квартира покупается дольщиком по ипотеке, то в ипотечный процент страхование уже закладывается. И таким образом в этом случае получается, что риск страхуется дважды! И это двойное страхование ложится на плечи дольщика. А есть еще такое понятие, как районный коэффициент по страхованию (в Приморском крае стоимость минимальной страховки составляет 55 рублей за 1 кв. метр), и если даже строится жилье эконом-класса, оно страхуется по той же ставке, то есть по ставке самого дорогого жилья. И это тоже, по сути «игра в одни ворота» – страховые…

Введение обязательного страхования застройщика привело еще к одной коллизии, мешающей развитию рынка долевого строительства. Постепенно осознавая, что не каждый застройщик в случае невыполнения обязательства в силах компенсировать каждому дольщику по 2-3 млн рублей, страховщики стали предлагать застройщику, помимо всего прочего, предоставлять обеспечение в виде гарантии своей благонадежности – поручительство, залог и т.д.

— И на сегодняшний день во Владивостоке есть ряд компаний, которые не могут застраховать свои объекты, потому что у них нет финансовой возможности предоставить подобное обеспечение. Тем более такой возможности нет у компании, которая только намеревается зайти на рынок. Застройщик вынужден обращаться в банк за банковскими гарантиями. В результате цена 1 кв. метра возрастает, и создаются неконкурентные условия в пользу крупных компаний, а так и до монополизма недалеко, — сказал Андрей Чайка. – Сегодня обязанности у строительных компаний возрастают, а вот права уменьшаются. Сегодня многие застройщики, столкнувшись с обязательным страхованием и остальными «обременениями», либо вовсе прекращают строительство, либо переходят в индивидуальное малоэтажное строительство, где можно напрямую договориться с заказчиком. По сути, уходят в тень и не платят налогов. А это – минус и экономике, и государству, и гражданам.

В настоящее время, к большому сожалению, в Приморье наблюдается полный паралич в вопросах земельных отношений, отметил сопредседатель.

— То есть аукционы, направленные на предоставление земельных участков под жилищное строительство, фактически не проводятся. По федеральным и муниципальным программам еще что-то решается, а вот возможность компании или гражданину купить земельный участок под строительство отсутствуют, — отметил собеседник агентства.

С точки зрения Андрея Чайки, строительство микрорайонов по тем или иным целевым программам чревато трудностями их дальнейшей эксплуатации. Допустим, если в один дом заселить только детей-сирот, которым, согласно соответствующей программе, квартира выделяется бесплатно, можно получить дом, жильцы которого накопят большие долги по оплате услуг ЖКХ, за капремонт и так далее.

— Можно поступить по-другому. Выделять земельные участки под строительство многоквартирных домов и объявлять тендер на поставку квартир по определенной цене, — озвучил Андрей Чайка мнение приморской «Деловой России». – Допустим, 30% квартир выделяется по той или иной федеральной или региональной целевой программе, а все остальное пускается на рынок по коммерческой цене. Тогда бы и застройщику было выгодно заниматься строительством, и регион имел бы возможность реализовывать такие важные и востребованные социальные программы, как, например, программа по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья.

По словам же Эдуарда Портнова, нынешнее состояние долевого строительства в Приморье вызывает у него тревожные ощущения и критические мысли.

— Нам, например, говорят, что сегодня стало гораздо проще решать вопросы выделения земли под строительство. Но мне кажется, что это только разговоры. На самом деле процесс упрощения процедур протекает довольно непросто. Конечно, есть положительные сдвиги, но они идут какой-то мелкой поступью и не успевают за тем, что происходит в реальности, — сказал Эдуард Портнов. — Получение технических условий по теплу, воде и канализации тоже чуть-чуть упростилось, однако и здесь осталось немало административных барьеров. Или возьмем дорожные карты в сфере строительства, которые внедряются в Приморье. Вроде бы все прописано, но четкого, очевидного алгоритма в этих картах я не вижу. Все время приходится «доводить» какие-то моменты в некоем «ручном приводе», а полной «автоматизации» процесса не происходит. Все время нужно кому-то звонить, о чем-то договариваться. Я, например, на рынке давно, и могу себе это позволить. Но что делать тем, кто на рынок только пришел? Все-таки мы должны думать не только о развитии собственного бизнеса, но и о развитии строительной отрасли и экономики Приморского края в целом как системы. И здесь, как нам кажется с коллегами в региональном отделении «Деловой России», очень важно выйти из режима «ручного управления» и перейти на «автоматический» в вопросах согласования документации и получения разрешения и далее на всех стадиях строительства и сдачи объекта. Но тут, на мой взгляд, мы упираемся в одну важную проблему. На самом деле нашему чиновнику проще жить с позиции «нет», чем жить с позиции «да».

Проще запретить, чем разрешить, или не принимать решения, пользуясь формальными предлогами. Потому что, как только он говорит «да» бизнесу и что-то начинает реально делать, возникает риск понести на какую-нибудь ответственность, дисциплинарную, административную или, не дай Бог, уголовную, поскольку он принимает решение.

И я в данном случае представителя власти прекрасно понимаю. Поскольку говорить «нет» означает не иметь никакой ответственности, а говорить «да» означает, что за это «да» еще и отвечать придется. Гораздо проще, для кого-то как минимум, сказать «нет», чтобы ни за что не отвечать. При этом можно ходить на работу, получать жалование и не стремиться к принятию ответственных решений, поскольку такое «нет» по сути защищено еще и законодательно. Конечно, определенное развитие сфере строительства есть, есть и управленческие решения органов власти в регионе по этому поводу, однако основные трудности все равно остаются, система еще очень косная. Мне кажется, что одним из путей решения должно быть создание механизма ответственного отношения должностных лиц во власти к решению вопросов бизнеса, собственно, такие задачи ставятся и руководством страны, достаточно прочитать, к примеру, Послание президента Федеральному Собранию.

По мнению бизнесмена, преодоление этих трудностей во многом зависит от местных властей.

— Для сближения точек зрения чиновников и участников строительного рынка необходимо проводить обучающие семинары и организационные мероприятия с участием строителей, контролирующих и проверяющих органов, администрации региона и муниципалитета, чтобы все участники процесса научились говорить на одном языке, глядя друг другу глаза в глаза, — сказал Эдуард Портнов. — Более того, работу необходимо проводить не только с действующими сотрудниками государственного сектора, но и вводить эту идеологию в программу высшего образования, как строительного, так и связанного с госслужбой. Самое главное, чего следует добиваться, — это исключать из практики позицию «нет», создав условия для того, чтобы взамен превалировала позиция «да». Посыл должен быть простой: если компания хочет строить, она должна строить, а чиновники должны ей в этом помогать, ведь в этом заинтересованы и власти муниципалитета и региона. Только тогда жилищное строительство в Приморье будет развиваться.