Складывать некуда

Соотношение спроса и предложения на владивостокском рынке складской логистики еще далеко до оптимального. В ближайшие годы темпы развития этой сферы будут идти в фарватере роста региональной оптово-розничной торговли.

Согласно данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, по итогам 2015 г. в российских регионах введено 683 тыс. м2 складских площадей? — ?относительно 2014 г. прирост составил 16,8%. Объемы строительства стали рекордными за всю историю рынка: предыдущий максимум был зафиксирован в 2009 г. (673 тыс. м2). Объем заключенных сделок составил 271 тыс. м2, что на 10,5% ниже результатов 2014 г.

Однако, несмотря на это снижение, эксперты отмечают высокий уровень активности арендаторов, среди которых основу спроса формирует продовольственный ретейл. Средний уровень ставок аренды не изменился и составляет для Приморского края 4800 руб. за м2 в год для объектов класса А и 3600 рублей? — ?для класса B, пишет «Конкурент».

Как следует из последнего отчета оценочной компании «Индустрия-Р», в Приморье средняя цена предложения на складские помещения в 4-м квартале 2015 г. продолжила снижение еще на 14,49% и составила 27?466 руб./м2 (в 3-м квартале 2015 г.? — 32?120 руб./м2). А за период с мая по декабрь 2015 г. произошло незначительное изменение ставок аренды на складские помещения: во Владивостоке уменьшение составило 3,67%, в Артеме увеличилась на 0,15%. «Арендная ставка на складские площади в течение последних двух-трех лет остается достаточно стабильной, если не считать сезонных колебаний в пределах 5–10%, и в среднем составляет 300–400 рублей за 1 м2»,? — ?сообщил Сергей Дымченко, директор компании «Индустрия-Р».

Иван Селиверстов, специалист по промышленной и складской недвижимости компании ESTATE: «По отношению к январю ставка незначительно снизилась (от 1 до 5%). Даже тот ажиотажный всплеск активности, который произошел в феврале, не сильно поколебал сложившуюся конъюнктуру. Сезонность спроса всегда имела место, но она приходилась на весну и осень и начиналась в конце марта, а никак не в начале февраля. Причиной, вызвавшей ажиотажный всплеск, скорее всего, стал перенос прошлогодних планов по открытию новых точек на этот год. Этот ажиотаж носил эпизодический характер и проявлялся в основном со стороны малого и среднего бизнеса либо сетевых компаний, заинтересованных в небольших складских площадках 200–300 м2, достаточных для обслуживания 5–6 точек».

Сделано в СССР

Сектор складской недвижимости в Приморье, как и в большинстве других субъектов РФ, характеризует отсутствие сформированного рынка качественных складов категорий A и B+, что не представляет большой проблемы для локального бизнеса, но не соответствует заявленному статусу региона как транспортно-логистического хаба Дальнего Востока с перспективой переориентации на азиатские рынки и добавляет расходов крупным игрокам.

Иван Селиверстов: «За последние пять лет предложение действительно качественных складских площадей выросло не настолько, чтобы удовлетворять текущие потребности заказчиков. В этом сегменте спрос по-прежнему опережает предложение, несмотря на то, что в пригороде построили логистические комплексы, новые склады появляются во Владивостоке, модернизируется старый складской фонд. На сегодняшний день самый типичный запрос от наших контрагентов? — ?склад класса B-B+. Наиболее востребованная площадь? — ?500–1000 м2. Крупные компании интересуют другие цифры? — ?4–5 тыс. м2, и, соответственно, у них возникает целесообразный вопрос: а не лучше ли будет построить склады в пригороде, где достаточно свободных участков для застройки».

Александр Жилин, начальник отдела недвижимости компании «ДВ-Пласт»: «На рынок приходят требовательные заказчики. Для нас это, прежде всего, иностранные производственные компании, осуществляющие свою деятельность в свободном порту Владивосток. Они предъявляют высокие требования к складским и производственным площадям. Например, высота потолков не менее 12 м, обязательное беспылевое топинговое покрытие полов стоимостью около 5 тыс. рублей за 1 м2, полы должны быть легко моющиеся, глянцевые, причем в последнее время это требование стало обязательным практически для всех заказчиков. Чтобы соответствовать запросам рынка, мы с нуля реконструировали помещения, ведь складской фонд Владивостока? — ?это на 90% наследие советских времен в неудовлетворительном состоянии».

Юрий Егоров, генеральный директор торгового холдинга «Невада»: «Дефицит высококачественных складских площадей, безусловно, существует в регионе, но все-таки надо понимать, что категория А требует значительных расходов и нецелесообразна для большинства участников рынка. Чего действительно не хватает Приморью, так это оптимального соотношения «цена? — ?качество», то есть качественных складов при низкой арендной стоимости. А кроме того? — ?технологичности, чтобы все необходимые операции производить как можно меньшим количеством движений».

Непопулярный формат

По мнению экспертов, запрос на категорию A пока не определяет тенденций развития регионального рынка складской недвижимости. Локальный бизнес зачастую не нуждается в высококачественных складских помещениях классов А и В+, так как не может обеспечить их эффективное использование.

Иван Селиверстов: «Многие компании стараются определить свои требования к складской недвижимости как к формату B+, хотя на самом деле едва ли такой формат будет для них целесообразен. Зачем вам B+, если вы используете четырехметровый стеллаж, если у вас нет погрузчиков, которые могут работать на 8 метрах, и если у вас даже нет планов задействовать эту высоту. Прежде чем предъявлять требования, надо понимать, сможете ли вы, к примеру, работать на высоте 12 м в складе класса А? — ?таких компаний у нас в регионе не много. И если вы переезжаете с одного склада с высотой потолков 6 метров в другой? — ?с 12-метровыми потолками, следовательно, вся складская техника должна соответствовать новым условиям, вам потребуется специальное стеллажное оборудование, и персонал должен будет по-другому работать. Однако в целом нельзя не отметить, что склад категории А эффективнее и экономичней».

«Помещение должно быть в надлежащем состоянии, крыша? — ?не протекать, администрация должна быть адекватная? — ?вот основные запросы наших клиентов. Категория А означает высокую арендную ставку и непременную логистическую составляющую класса А, с которой у нас в регионе большие проблемы, так что очень редкие объекты могут быть отнесены к этой категории»,? — ?рассказали в ООО «Владснаб».

Александр Жилин: «Вопросы складского хранения требуют тщательных расчетов. Если вы арендуете «квадрат» за 600 рублей, но высота потолка составляет 20 м и позволяет разместить достаточное количество стеллажей, то экономический эффект налицо. Если вы храните товар на полу, нет никакого смысла переплачивать. Думаю, заказчики знают, что делают, и выбирают для себя самый оптимальный вариант».

Сергей Дымченко: «Определенные складские площади в крае могут быть отнесены к классу А в плане технического обустройства и территориального расположения, но что касается логистики, здесь все достаточно сложно, потому что, на мой взгляд, это та же ситуация, что и с офисными зданиями? — ?ни одно такое здание в Приморье с точки зрения местоположения к классу А не относится. Вообще, понятие категорий на региональном рынке складской недвижимости достаточно условно, потому что 90% складских площадей? — ?это не специально построенные объекты, а переконструированное наследие советских времен».

Build-to-suit

Формат складов класса А наиболее широко представлен в Артемовском городском округе, где и до открытия ПЛК (производственно-логистического комплекса) «Янковский» присутствовала складская недвижимость высшей категории. Площади нового ПЛК оказались особенно востребованными среди крупного ретейла, однако, по мнению некоторых экспертов, минусы логистики (в частности, отсутствие ж/д тупика) не совсем соответствуют высокой арендной ставке.

Сергей Дымченко: «Значительный прирост объема предложений в Артеме связан со строительством в п. Артемовском производственно-логистического центра «Янковский». По всей видимости, владелец комплекса, компания «ДНС», возможно, не совсем точно просчитал ставку аренды, в начале года составлявшую 466 руб. за 1 м2 в месяц, которая, на мой взгляд, пока не является достаточно конкурентоспособной. Тем не менее благодаря строительству комплекса доля объема предложения в п. Артемовском на рынке аренды складских помещений Артема составила около 80%».

Иван Селиверстов: «Янковский» строился под свои определенные задачи, и на данный момент там находятся компании, ориентированные в большей степени на регион, нежели конкретно на Владивосток, что тесно связано с логистикой. Та же компания «Невада», являющаяся главным арендатором в ПЛК, использует его в первую очередь как регионально-распределительный центр. По Владивостоку ситуация несколько другая? — ?в городе размещаются более мелкие участники рынка, арендующие небольшие площади и в основном завязанные на локальный бизнес, поскольку здесь ведется уплотнительная застройка и отсутствуют свободные площади. Крупные заказчики, от продуктового ретейла до строительных компаний, предпочитают строить под себя объекты за городом. Конкретно мы сейчас предоставляем три участка, на которых собственники готовы за свои средства в формате build-to-suit построить склады. В среднем срок окупаемости такой недвижимости составляет 7–10 лет. Основные критерии заказчика в данном случае? — ?не заоблачная, среднерыночная цена, наличие коммуникаций, свободные площади по соседству с тем зданием, которое будет возводиться на участке, чтобы была перспектива расширения для создания полноценного регионально-распределительного центра».

Экспансия крупных торговых сетей остается одним из ключевых драйверов роста спроса на складские площади. По прогнозам CBRE, в ближайшие годы потребность регионов в новых складах сохранится, а спрос будут формировать компании продуктового ретейла. «Мы ожидаем, что новое строительство в большинстве случаев будет осуществляться по схеме build-to-suit, так как именно такой продукт интересен компаниям розничной торговли»,? — ?считает Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России.

Условия не для роста

Развитие рынка складской недвижимости в Приморье связывают с глобальными проектами, которые реализуются на его территории. Однако в перспективе эксперты не прогнозируют бурного роста. Как сообщает CBRE, 55% всех построенных в 2015 г. складских объектов приходится на топ-10 региональных рынков, включая Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Казань, Воронеж, Тулу, Челябинск и Краснодар. Практически такая же пропорция наблюдалась в предыдущем, 2014 г.? — 53% всего строительства в регионах. Крупнейшая сделка аренды 2015 г. была заключена с X5 Retail Group в Краснодаре (47 тыс. м2). Из непродовольственного сектора компания «Леруа Мерлен» арендовала 19?856 м2 в Самаре. Не так давно «Леруа Мерлен» заявила о планах открыть магазины в Хабаровске и Владивостоке в 2017 г.

В целом Приморье остается сложной задачей для экспансии крупных сетей в силу ограниченности рынка сбыта, проблем с построением эффективной логистической цепочки и дефицита качественных торговых площадей, что является особенно серьезными препятствиями в условиях стрессовой экономики. Так, в 2015 г. один из ведущих российских ретейлеров бытовой техники и электроники «М.Видео» все еще думает об открытии магазина во Владивостоке. В таком же подвешенном состоянии находится и логистический проект Metro Cash & Carry.

Локальные девелоперы, учитывая высокие риски при неочевидном уровне доходности, не торопятся инвестировать в новые проекты. Кроме того, сказывается и отрицательная динамика строительного сектора.

По всем прогнозам, рынок складской недвижимости в Приморье в ближайшие два года останется стабильным, сохранив соотношение спроса и предложения при дефиците современных качественных площадей. Серьезные игроки продолжат заниматься развитием собственной складской логистики, а мелких арендаторов из числа МСБ будет в первую очередь интересовать цена «квадрата».

Сергей Дымченко: «На сегодняшний день для большинства заказчиков важны цена квадратного метра и местоположение склада, причем на 70% выбор определяет именно цена. Все остальное второстепенно».