Арендный удар: все — на рынок

По бизнесу, который сдает в субаренду муниципальное имущество Хабаровска, ударили повышенными ставками. Вся городская недвижимость с января сдается в аренду по рыночным ценам. Не ударит ли это по нашему карману, ведь подняв арендную плату до рыночной, автоматически вырастут цены на товары и услуги в Хабаровске?

Если рыночная экономика у нас в стране возникла с развалом советской власти в 1991-м, то в Хабаровске она припоздала. Рынок недвижимости оставался нетронутым здесь до 2006 года. Именно тогда краевая собственность на территории Хабаровска стала передаваться в аренду по рыночным ставкам, и даже приватизироваться, пишет «Хабаровский экспресс».

Напомним, что вся ликвидная муниципальная собственность в Хабаровске с 2004 года переведена ОАО «Центр инновационных технологий» (ЦИТ). На рыночные рельсы арендный сектор города встал только с 1 января 2013 года. Правда, до 1 января 2014 года эти ставки за аренду были далеки от рыночных. Кое-где приближались к ним, но в основном — раза в два ниже.

— У нас с 1 января 2013 года вступили в силу изменения в статьи Налогового кодекса РФ и в антимонопольное законодательство, — объясняет директор ЦИТа Юлия Лескова. — По ним юридическое лицо должно заключать любые сделки, исходя из рыночной стоимости. Мало того, за неисполнение этого требования предусмотрены штрафные санкции до двух млн рублей. А при налоговой проверке, если выявят, что сделка заключена по ставке ниже рыночной, то арендодателю на всю сумму рыночной ставки доначислят налог, в частности, — на прибыль и НДС.Правда, в тех изменениях законов было указано, что ответственность наступает с 1 января 2014 года. Поэтому весь прошлый год мы могли по умолчанию не выходить на рыночные ставки арендной платы, зная, что не понесем за ответственности, — уточняет г-жа Лескова.

Минус 30 процентов

Выяснилось, что определять рыночные ставки помещений, которые являются собственностью ЦИТа, начали в августе-сентябре 2013 года. Тогда предприниматели, а главное, общественные организации, которые тоже арендуют площади, зашумели.

По словам Юлии Лесковой, заниматься этой кропотливой работой эксперты по оценке рыночной стоимости аренды стали полгода назад.

— Мы предложили им определить рыночные ставки арендной платы за имущество ЦИТа, — продолжает Юлия Лескова. — Оценивалось все адресно, исходя из видов деятельности. Когда мы стали изучать эти расчеты, нам они показались чуть-чуть завышенными по сравнению с теми, что действовали на тот момент на рынке. Второй раз, оценив имущество, нам уже выдали минимальные нижние границы арендных ставок.

Но с 1 января этого года новые ставки по аренде в Хабаровске вводить не стали. На время переходного периода сделали вычет в 30%. Это разрешает закон.

— То есть, сейчас, при заключении договоров аренды имущества ЦИТа за базовую стоимость мы берем арендную ставку из аналитического отчета оценщиков, минусуем 30 процентов, и данную сумму ставим в качестве базовой цены за квадратный метр аренды. Если такой договор заключен более чем на 11 месяцев и до 5 лет, арендная плата будет повышаться раз в год на уровень инфляции…

В среднем по городу аренда одного квадратного метра до 1 января 2014 года у ЦИТа составляла 300 рублей. Ныне — 700 с лишним рублей. И за вычетом 30 процентов (210 руб. с этой новой суммы) в переходный период, она составит — 490 рублей. Таким образом, рыночная ставка выросла всего в 1,5 раза, а не в семь-восемь, как беспокоились многие арендаторы. Официально новые цены на аренду ЦИТ «вывесит» на своем сайте только в марте. Но расчет по повышенным тарифам уже ведется с начала этого года.

Бунт художников

Повышение арендных ставок коснулось не только бизнеса, но и бюджетных учреждений, ставки которым ранее льготировались. С 1 января 2014 года арендодателю запрещается предоставлять льготы индивидуализированного характера.

— Когда мы приступили к переоформлению договоров, с ноября 2013 года, мы не услышали от коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей недовольства, — поясняет г-жа Лескова. — А недовольство у нас выразили только предприятия, финансируемые из бюджета. Хотя им легче всего взять деньги на оплату аренды в бюджете.

К примеру, шум случился в ноябре с хабаровским отделением Союза художников, которое арендует у ЦИТа 37 творческих студий. Тогда председатель отделения Николай Вагин не согласился с новыми арендными ставками, получив письмо из ЦИТа.

Как рассказала СМИ директор картинной галереи им. Федотова, что в самом центре Хабаровска, на «красной линии» Татьяна Давыдова: «Для площадей, занимаемых галереей, ставка за 1 кв. м выросла с 800 до 2 тыс. рублей. Таким образом, арендная плата за 390 кв. м галереи составит 780 тыс. рублей. А до 1 января у галереи, сдавая в субаренду 100 кв. м, выходило арендных платежей в месяц около 200 тыс. рублей». Художники предположили, что их помещения кому-то приглянулись, а высокой арендой платой их хотят выжить из центра города. Но эта версия пока не подтвердилась.

— У нас сложилась странная ситуация: при наших низких ставках, площади арендуют недобросовестные арендаторы, — продолжает Юлия Лескова. — При этом некоторые все полностью сдают в субаренду. К примеру, наша ставка арендой платы в торговом центре «Сатурн», о котором пресса тоже поднимала шум, была около 150 руб. за квадрат. Ко мне приходили бедные субарендаторы этого центра и, чуть ли не рыдая, рассказывали, что платят они 2500 руб. за метр. Получается, мы сдаем имущество в аренду за копейки, а кто-то на нас зарабатывает. К тому же, все это влияет на цены на товары и услуги, ведь за повышенные ставки платят из своего кармана и обычные хабаровчане!

По словам Юлии Лесковой, «торговцев воздухом» на арендном поле выявить сложно.

— Когда мы приходим, то субарендаторы нам говорят, что они работники той фирмы, которая арендует площади, и чеки пробивают от того лица, кому мы сдали в аренду помещение. И ничего не докажешь, — поясняет г-жа Лескова.

Назад — в мэрию

Однако ударили в набат не только коммерческие и бюджетные структуры Хабаровска, но и общественные. Юлия Лескова держала удар и на встрече с руководителями инвалидных организаций, всполошившихся грядущим повышением арендных тарифов.

— Я призываю всех, не паниковать при получении уведомлений о платежах, — успокаивала инвалидные общества г-жа Лескова, видимо, понимая, что для этих организаций все же придется придумывать льготную схему.

Так и оказалось. ЦИТ предложил некоторые свои помещения, занимаемые инвалидными организациями, возвратить назад, в муниципальную собственность. И уже Хабаровская городская дума будет принимать соответствующее решение по стоимости квадратного метра. Примеров тому в российских городах масса.

Мэр Хабаровска Александр Соколов, отвечая на вопрос нашего корреспондента по поводу повышения арендных ставок, уточнил, что «торговцев воздухом», которые арендуют помещения по 200 рублей за метр, а «перепродают» по 1,5 тысячи, в Хабаровске быть не должно.

— ЦИТ — конечно, самостоятельно хозяйствующий субъект, там есть наблюдательный совет, — говорит г-н Соколов. — Но мэрия является 100-процентным учредителем этой структуры. Естественно, за несколько лет приближаться к рыночной цене надо. Но одномоментного увеличения ставок до рыночных не допустим, если надо, поправим наших руководителей. Скажу больше, мы в ближайшее время рассмотрим эту проблему, и не позволим резко повышать арендные ставки.

По словам Соколова, в свое время приближенные к некоторым первым лицам «мощные и не бедные торговые структуры получили в центре города фактически халявные площади» по минимальным ставкам. Теперь с этим в городе начнут, похоже, бороться.

— Полагаю, что городское сообщество нас поддержит в этом. Не должно быть деления на своих и чужих, — резюмировал мэр Соколов.

Кстати, а не начнут ли коммерсанты в этой связи понемногу отказываться от аренды «цитовских» площадей?

— Если мы видим, что по той ставке, которую нам определили оценщики, мы не можем сдать помещение, будем проводить конкурс, — объясняет Юлия Лескова. — Кто сколько готов заплатить, за столько и сдадим.

Но это еще не все новшества в рыночных отношениях Хабаровска. Как напугала Юлия Лескова, скоро вместо существующих налогов на землю и имущество государством планируется ввести единый налог на недвижимость. Рассчитываться он будет исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровые тарифы уже максимально приближены к рыночным, и значительно выше (бывает, что и в 30 раз!) инвентаризационной. Так что, предпринимателям скоро не позавидуешь.

Градация ставок для объектов аренды в Хабаровске:

высокая

1 группа — банк, обмен валюты, торговый и коммерческий центры, услуги связи, салон красоты, парикмахерская.

средняя

2 группа — страхование, сделки с недвижимостью, юридические и нотариальные услуги, стоматологические услуги, центр досуга и отдыха, сауна, бани, ломбард, бильярд;

3 группа — торговля, аптека, офис, общепит, ресторан, бар, кафе, закусочная, медицинские услуги, услуги автосервиса, компьютерные центры, изготовление и сбыт ювелирных изделий, гостиница, прочие виды использования (в том числе, производство).

низкая

4 группа — образование, бытовые услуги (только ремонт обуви, изготовление ключей), фотография, склад, общепит без реализации алкоголя.