Слабое звено

Многие предприниматели мечтают о складе пусть плохоньком, но где-нибудь под боком, недалеко от офиса. Однако уровень существующих помещений во Владивостоке оставляет желать лучшего, а их стоимость может шокировать даже искушенных арендаторов.

На складском рынке Владивостока по-прежнему правят бал арендодатели. Даже крупным, именитым компаниям приходится тратить месяцы, а то и годы на поиск более или менее подходящего склада, причем зачастую арендаторы вынуждены поступаться своими требованиями к характеристикам предлагаемых помещений. На рынке арендодателя не место слишком привередливым: «Что-то не нравится? Следующий!» Что уж говорить про небольших арендаторов, которых не жалуют даже на развитых рынках. Им волей-неволей приходится превращать в столь необходимый склад любое помещение, вплоть до собственного офиса или квартиры.

Виктор Ерукаев, председатель Совета директоров ГК «ВЛ Лоджистик»: «Во Владивостоке отсутствует цивилизованный рынок складской недвижимости. То, что предлагается для аренды, представляет собой приспособленные или переоборудованные под склад помещения, не соответствующие даже самому низкому классу в классификации складов. Да и этих складских помещений во Владивостоке в десятки, а то и в сотни раз меньше потребного количества. Отсюда и скачки цен: помещение сдается под склад по фантастическим ставкам, арендатор некоторое время мучается с этим складом, затем находит другой вариант и уходит. Цена падает. В другом месте склад его устраивает по цене и качеству, но арендодателю кажется, что он продешевил (ведь почти каждый день к нему обращаются другие претенденты на эти складские площади), и цена взлетает».

За 3-й квартал 2012 г. ставка аренды на производственно-складские помещения повысилась на 4,14% и составила 316 руб./м2 в месяц. Самая высокая ставка аренды на складскую недвижимость в р-не Луговой — 500 руб. за м2. «Парадоксально, но в Санкт-Петербурге цена аренды склада класса «А+» на территории специализированного складского терминала ниже, чем цена аренды склада класса «С-» во Владивостоке», — добавил Ерукаев.

Если девелоперы не занимаются строительством складов, выходит, последние никому не нужны? Вовсе нет: спрос — огромный. И, по словам Сергея Митрофанова, первого вице-президента группы компаний «В-Лазер», он будет только увеличиваться.

«За последние годы количество торговых площадей увеличилось. И я думаю, что в течение ближайших двух-трех лет оно еще удвоится, — считает Митрофанов. — Причем площадь торговых площадей будет увеличиваться за счет дискаунтеров и крупных торговых центров, которые неизбежно придут к нам и «подтянут» логистику. Две недели назад я был в логистическом центре сети супермаркетов «Лента» в Санкт-Петербурге. Сеть включает 46 супермаркетов. Им удалось создать логистику, которую на сегодняшний день для России могу назвать совершенной: пока я в течение часа осматривал склады, мимо меня семь раз проехал человек на моющей машине, как в аэропорту. А у нас нет ни одного склада класса «А».

В любом случае склад — только звено в логистической системе предприятия, и решить его основные проблемы без полной интеграции в эту логистическую систему невозможно. А минимальный период решения стратегических проблем логистики (недостаточная скорость выполнения складских процессов, зависимость от персонала, издержки при контроле качества исполнения складских процедур) — 5-7 лет».

«Неудобный» регион

На Дальнем Востоке нет девелоперских компаний, специализирующихся на складских проектах. Вход же на этот рынок для компаний из других регионов закрыт административными барьерами. Те складские комплексы, которые возводятся вблизи Владивостока в последние два года, строятся либо дистрибуторами, либо логистическими компаниями под свои нужды. Так как и у тех, и у других со свободными денежными средствами не густо, а кредиты привлекаются для основной деятельности, складские комплексы строятся небольшими по площади и не очень современными по функционалу.

Денис Сафонов, исполнительный директор логистического центра ГК «Шамса» (г. Петропавловск-Камчатский): «Нам строительство склада обошлось в 200 млн рублей, и это без учета высокотехнологичного оборудования».

«Думаю, настоящий прорыв произойдет после того, как кто-то из местных девелоперов первым решится построить складской комплекс класса «А» с современной инфраструктурой. После этого они начнут расти как грибы, потому что потребность в таких современных комплексах в Приморском крае минимум на 500-700 тыс. м2 складских площадей. Сейчас не более 100 тыс. м2 во всем Приморье, из них 35 тыс. у компании «ВЛ Лоджистик», — сказал Виктор Ерукаев.

«Вложения в высококачественное оборудование склада (стеллажные системы, погрузчики, тележки, ровные полы) являются альтернативой аренде, покупке дополнительной площади или увеличению количества сотрудников на складе. Но сложно сказать, окупятся ли средства, вложенные в модернизацию, — комментирует Владимир Цымбал, коммерческий директор ООО «Дон Логистик». — Вообще для того, чтобы должным образом вести складскую логистику, нужны большие площади. Склады строят преимущественно за городом. В черте города цены на недвижимость на порядок выше, а порт и железнодорожные узлы, например, 1-я Речка, находятся недалеко от центра Владивостока. Расположение морского порта в черте города встречается редко в современном мире. Но в нашей стране таких примеров немало».

Все по полочкам

По мнению экспертов, в перспективе складская логистика будет развиваться за счет внедрения информационных технологий.

Сергей Митрофанов: «На некоторых складах крупных торговых компаний уже принято решение отказаться от штрих-кода и перейти на магнитные метки. То есть в перспективе не нужно будет стоять у кассы 10 минут, чтобы тебе пробили штрих-код. Магнитная метка позволяет сразу же напечатать чек. Мне бы хотелось, чтобы наш Гипермаркет, расположенный на ост. Дальпресс, стал первым магазином, где бы использовалась данная услуга. Есть склады, где используются голосовые команды. И это удивительно, потому что на складах работают люди, приехавшие из стран СНГ. У них у всех разный акцент. И сотрудники отдела персонала, прежде чем принять таких специалистов на работу на склад, их обучают. Механизм работы следующий: машина запоминает тембр голоса и хорошо распознает команду.

Кроме того, сегодня существуют IRP-системы, позволяющие прогнозировать продажи. Ведь склад несет функцию не только хранения, но и сервисного обслуживания потребителей складских услуг: доставка запасов к местам потребления, формирование рыночного ассортимента, комплектование смешанных грузовых отправок и т.д. Таким образом, склад, как неотъемлемое звено в логистической системе, позволяет определить стратегические выгоды: экономические и сервисные. Именно с этой целью компании устанавливают системы прогнозирования и заключают контракты с американскими фирмами, чтобы покупать ровно столько, сколько продастся на следующий день. То есть оптимизируется весь цикл прохождения товара».

В Приморье автоматизация еще далека от совершенства. Немногие компании используют европаллеты. Кроме того, чтобы транспортировать товар по складу, еще нужно применять физическую силу, нанимать грузчиков, что становится лишним для складов другого уровня.

«На пути паллеты (транспортная тара, имеющая жесткую площадку и место, достаточное для посадки крупной грузовой единицы) в лифт не должно быть порожков и ступенек. Все помещения, как склады, так и магазины, должны быть продуманы на уровне проекта. Во Владивостоке нет помещений, которые могут быть использованы для складской логистики. Погрузчик не может поехать с грузом, потому что не позволяет ширина коридора. Удобные склады у нас не строят, а переделать готовое здание практически невозможно», — сетует Митрофанов.

«Я бы назвал это отсутствием складской культуры. Абсолютное большинство приморских дистрибуторов, ритейлеров и производственников не знают, что такое современный склад, и привыкли работать в «складских помещениях» без применения складских программ (WMS — Warehouse Management System) и современной складской техники. При этом они убеждены, что такое складское обслуживание обходится им дешевле. Глубокое заблуждение, с которым мы сталкиваемся постоянно. На самом деле совокупные затраты на складское обслуживание в высокотехнологичном складе гораздо ниже, чем такие же затраты в «складском помещении», — добавил Виктор Ерукаев.

«20 лет назад администрация г. Уссурийска предложила компании «В-Лазер» модернизировать завод «Океан» при условии создания дополнительных рабочих мест. Когда «В-Лазер» туда пришел, советские холодильники стояли размороженные и заржавевшие, — делится вице-президент ГК «В-Лазер». — На заводе было 50 тыс. м2 цехов и складов, половина из них ушла под наши склады. Там у нас склады разного уровня в отношении технологичности. Крупная бытовая техника не требует высоких технологий, а для мелкой бытовой техники нужны автоматизированные склады. Логистика должна просчитывать: сколько нужно закупить товара, если контейнер железнодорожным транспортом будет идти 40 дней. К примеру, на Новый год нужны будут огромные объемы товара, чтобы потом их можно было бы пополнять. Но в Приморье ритейлеры предпочитают обвинять пробки на железнодорожных путях, вместо того, чтобы развивать логистику».

Источник: «Конкурент»