Строим — законно и незаконно

Земельным кодексом РФ предусмотрено требование использовать земельный участок только в соответствии с установленным для него целевым назначением. То есть индивидуальные жилые дома могут возводиться на земельных участках, предназначенных только для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства (когда участок расположен в границе населенного пункта).

Строительство объектов ИЖС на землях, имеющих иное предназначение, в том числе на садовых и дачных участках, является нарушением законодательства.

На участках земли, которые сегодня активно выделяются под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, возможно строительство малоэтажного дома, хозяйственных построек (гараж, баня, сарай, теплица, иное) и разведение возле дома сада и огорода.

ГК РФ (ст. 51) установлено требование к застройщику получить разрешение на строительство, в том числе и на индивидуальный жилой дом. Это означает, что прежде, чем начать строить дом, необходимо обратиться в полномочный орган с целью получения разрешения на строительство. В противном случае в будущем у заявителя могут возникнуть проблемы при госрегистрации права на незавершенный строительством объект или при получении разрешения на ввод в эксплуатацию, если упрощенный метод регистрации в отношении этих объектов будет отменен.

Пренебрежение застройщиком этими требованиями законодательства может привести к тому, что объект недвижимости будет считаться самовольной постройкой.

«Дачная амнистия», принятая в 2006 году, значительно упростила процесс регистрации объектов ИЖС. Сейчас правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для госрегистрации прав на объект ИЖС, расположенный на земельном участке, предназначенном для такого использования. При этом разрешение на ввод таких объектов в эксплуатацию не требуется.

Стоит отметить, что вновь построенный жилой дом обязан соответствовать допустимым параметрам строительства и располагаться в границах допустимого места размещения на земельном участке, установленном градостроительным планом.

При регистрации прав на объект ИЖС важно помнить, что участок, на котором он расположен, должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если такой объект не считается учтенным в ГКН, то в госрегистрации прав на объект будет отказано.

Для регистрации права собственности на другие постройки на участке для ИЖС: гаражи, бани, хозяйственные сооружения и т.д. — достаточно представить в Росреестр декларацию об этом объекте недвижимости, подтверждающую факт его создания, и правоустанавливающий документ на земельный участок. В таком случае оформление в упрощенном порядке не ограничено какими-либо сроками.

Право на землю определяет все

Особенности госрегистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на этот земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, установлены ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом основанием государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок, согласно пункту 2 статьи 25.2 Закона о регистрации, является один из следующих документов:

акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве гражданина на этот земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на этот земельный участок (в случае если он предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, для госрегистрации прав собственности на земельный участок может быть предоставлен любой документ, подтверждающий право на него, в том числе архивная выписка. Истребование у заявителя дополнительных документов для госрегистрации его права собственности на земельный участок не допускается.

Надо обратить внимание, что Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. №334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в Закон о регистрации внесены изменения, согласно которым представление кадастрового паспорта соответствующего земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» граждане, к которым перешли в порядке наследования права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на такие земельные участки, не указано право, на котором они предоставлены, или невозможно определить вид этого права, вправе оформить в собственность такие земельные участки по основаниям, установленным ст. 25.2 Закона о регистрации.

При этом принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Согласно п. 7 ст. 25.2 Закона о регистрации госрегистрация права собственности гражданина на такой земельный участок в случае, если к нему перешло в порядке наследования право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, осуществляется на основании следующих документов:

свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

один из документов, предусмотренных п. 2 ст. 25.2 Закона о регистрации и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения — на данный земельный участок.

Елена Мешкова, начальник отдела правового обеспечения Управления Росрегистрации Приморского края.