Зачем нужен риэлтор

Большинство сделок в Хабаровске по покупке или продаже квартиры проходит при участии риэлторов, однако, увы, груз проблем все равно ложится на плечи продавцов или покупателей. Так почему же так происходит, и за что именно мы платим риэлтору?

Начнем с определения цены квартиры. Если риэлтор не получает процентов от сделки, то у него всегда будет интерес занизить продажную стоимость квартиры, для продавца же — завысить покупную для покупателя. Ведь чем привлекательнее условия, тем быстрее пройдет сделка. Значит, риэлтор быстрее получит свое вознаграждение.

Скрытая разница

Кроме того, некоторые фирмы в свой договор включают пункт, согласно которому они имеют право на разницу между ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в соглашении с покупателем. И об этой «разнице» вы можете даже и не узнать! Поэтому, получить представления о ценах придется самостоятельно, открыв, к примеру, сайт объявлений Авито и обзвонив по объявлениям о продаже похожих объектов.

Да и заказать оценку у соответствующей организации не так дорого: 3-5 тыс. руб. за 2-4 комнатные квартиры. Тогда вы получите обоснованный письменный отчет, а не устные заверения риэлтора. И получится, что помощь риэлтора в оценке квартиры равна нулю, и платить за это — не стоит!

Итак, стоимость квартиры определена. И вас есть желание приобрести квартиру в определенном районе с определенными характеристиками, а также сумма денег, либо возможность их получения (например, одобрение ипотечного кредита, продажа прежней квартиры).

Теперь надо, чтобы покупатель и продавец нашли друг друга. Возможности поиска, что у риэлторов, что у простых обывателей примерно равные. Это подача объявлений в Авито, в местную газету, бегущую строку на ТВ. Созвониться и договориться о просмотре тоже не сложно.

То есть поиск квартиры или покупателя также можно осуществить без риэлтора!

Но практика показывает, что объявления дают в основном риэлторы. Бывает даже, что одну квартиру предлагают сразу несколько агентств, причем по разной цене. Если вы ищете квартиру через агента, а ее продает другой агент, то продавец и покупатель оплачивают услуги каждый своего агента. В итоге — цена квартиры существенно возрастает!

Следующий шаг – достижение договоренности: как и в какие сроки будет отчуждаться квартира, сбор и проверка документов и, конечно же, оценка различных рисков. Вот на этом этапе помощь специалиста будет совсем не лишней.

Явный риск

Очень часто риэлторы говорят, что проводить сделку с помощью агента безопаснее. Что он проверит историю квартиры, убережет от мошенников и т.д. Но часто это совсем не так.

Агент заинтересован провести сделку и просто не будет рассказывать о проблемных моментах в истории перехода права собственности на квартиру (если вообще их увидит). Письменное заключение по оценке рисков дают в основном адвокаты и юридические фирмы, а не риэлторы. И, конечно, если квартира продается на вторичном рынке, стопроцентной гарантии вообще никто дать не может.

Нивелировать риск потери собственности может страхование титула. Это страхование риска потери имущества добросовестным приобретателем, в результате потери права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. Правда, здесь тоже есть нюансы, как и вообще в российском страховании. Но возможности получения информации о квартире у простого покупателя и риэлтора — опять же равные.

Так что для собственного спокойствия лучше самому все проверить. Увидеть историю квартиры можно, попросив собственника заказать в Росреестре (ул. К. Маркса, 74) расширенную выписку из ЕГРП.

Кстати, если у риэлтора нет доверенности, то ему такую выписку не дадут. Да и какие гарантии дает агент?! Только то, что он соберет документы для регистрации сделки. А любую сделку можно оспорить.

Вообще, за что отвечает риэлтор, а за что не отвечает — должно быть прописано в договоре с ним. Почитав который, можно найти много интересного. Складывается впечатление, что зачастую риэлтор не может дать никаких гарантий чистоты сделки. И не видел я таких письменных гарантий от агентств Хабаровска!

Цена сделки

Фактически риэлторы отвечают только за качество посреднических услуг, так называемую технологию сделки. Это разумно, но вот цены за посредничество, на мой взгляд, явно неадекватны.

Чаще всего договор с агентством даже не гарантирует, что сделка состоится, т.к. агентство не является собственником квартиры. А предварительные договоры между продавцом и покупателем с обоюдными финансовыми обязательствами в случае отказа от сделки, как правило, не заключаются.

Поэтому нередки случаи, когда сделки срываются. Особенно если квартира, которая вам понравилась, продается не сразу, так как хозяину жилья надо найти замену.

Даже если вы оставили аванс, а предварительный договор купли-продажи не заключался (кстати, в ГК РФ понятия аванса нет, есть залог и задаток), это не значит, что продавец не откажет вам, поддавшись более выгодному предложению.

Я также не знаю агентов, которые собирают за продавца все нужные справки, они только консультируют, что именно надо собрать. Составление и заключение договора купли-продажи вообще не представляет большой сложности, в интернете есть их образцы, да и большинство юрфирм составит договор по цене 2000-5000 рублей.

Есть варианты

Что касается расплаты, то и здесь чаще всего помощь риэлтора — опять же только на уровне консультаций. Хотя, конечно, возможны варианты. На мой взгляд, очень удобно рассчитываться через банковскую ячейку, когда договор аренды ячейки заключают продавец и покупатель. Если, конечно, одна из сторон не прониклась доверием к риэлтору и не оформила доверенность.

Я не хочу настроить читателей против риэлторов. Безусловно, грамотный риэлтор — очень нужная профессия. Но в Хабаровске очень большое количество агентств недвижимости, иногда с раздутым до неимоверных размеров штатом. И разве на всех хватает работы, чтобы агенты приобрели достаточный опыт? К тому же некоторые агентства, как и другие недобросовестные работодатели, даже не заключают со своими агентами трудовых договоров. И какие претензии можно предъявить такому агенту? Крупные агентства — тоже не гарантия порядочности отдельного риэлтора, т.к. зачастую грешат текучкой кадров.

Поэтому еще неизвестно, что легче: найти профессионала за адекватную цену или самому купить или продать квартиру. Есть еще и компромиссный вариант — привлечь юриста для сопровождения сделки. Как правило, его услуги обойдутся вам намного дешевле.

Николай Шепелев, юрист, председатель ТСЖ